Conseils De Prudence Aux Investisseurs Étrangers En Israël

Acheter un bien immobilier en Israël est pour beaucoup, un vieux rêve qui se réalise. Mais c’est aussi un placement dont les risques doivent être maîtrisés. L'environnement juridique, la distance, les différences de culture et la langue sont autant d'obstacles à surmonter pour les investisseurs étrangers. Recevoir une information précise et complète est le meilleur moyen de minimiser les risques d’erreur. Voici les principaux éléments à prendre en compte avant de franchir le pas.

Tout d'abord, vérifier que le vendeur est bien le propriétaire. Cela semble une évidence mais c'est plus compliqué qu'il n'y parait. Les droits de propriété peuvent être inscrits au cadastre, à l'office des domaines ou même auprès d'une société privée. Dans tous les cas une vérification doit être réalisée par un professionnel.

Si le bien en question est vendu sur plan, la lecture du permis de construire est également requise, pour s'assurer que le vendeur a reçu les autorisations nécessaires à la construction (permis de construire, taxes de construction, conformité des plans).

Une fois ces éléments clarifiés, arrive le moment du contrat de vente. Tous les détails concernant le bien doivent être précisées (l’étage, le nombre de pièces, les parkings et caves, les parties communes, l’orientation…). Sachez tout de même que la superficie annoncée en Israël est brute. Elle comprend les murs et votre quote-part des parties communes.

Le prix de votre appartement sera souvent fixé en dollars, mais les paiements seront à effectuer en shekels en fonction du taux de change officiel. Là encore, prenez garde aux clauses d'indexation avec plancher qui ne profitent qu'au vendeur (lorsque le dollar monte), mais ne profitent pas à l'acheteur (en cas de baisse du cours). Dans tous les cas, veillez à prévoir un échelonnement du prix qui garantit vos droits et assure que le vendeur ne vous lèguera pas de dettes antérieures liées au bien.

Tout retard de paiement, même partiel, fait courir des intérêts de retard à la charge de l’acheteur. Il est généralement convenu d’accorder un délai de grâce de 7 à 15 jours en cas de retard de paiement. Le contrat doit impérativement prévoir une date de remise des clés. Le vendeur peut lui aussi bénéficier d'un délai de grâce. Passé ce délai, une clause de dédommagement de l’acheteur doit être prévue. En général, elle correspond à un mois de loyer par mois de retard. En cas d'achat dans le neuf, des documents supplémentaires doivent être joints au contrat. Ce sont notamment les plans, les documents techniques et les garanties bancaires à remettre à l'acheteur. Il n’existe pas en Israël de clause suspensive à l’obtention du crédit. En d’autres termes, votre engagement au contrat de vente de l’appartement est ferme et définitif. Vous ne pourrez vous en dédire en cas de refus par la banque de vous accorder un prêt. Un bon conseil: Obtenez de votre banque un accord de principe, même oral, avant de signer le contrat de vente.

En qualité d’acheteur, vous devrez payer la taxe d’acquisition. Cette taxe est calculée selon un barème progressif de 0 à 5% de la valeur du bien acquis.

En Israël, l’intervention d’un notaire n’est pas requise lors d’une transaction immobilière. L’avocat est apte à vérifier toutes les conditions de la vente et à accomplir toutes les formalités légales requises. Lors de l’acquisition d’un bien neuf, le contrat prévoit souvent le paiement par l’acheteur d’honoraires à l’avocat du vendeur, et notamment concernant l’enregistrement de la copropriété au cadastre après la remise des clés (En général 1 à 2% du prix du bien). Cet avocat n’agit pas dans l'intérêt de l'acheteur et n’a pas le droit de le représenter. Il est donc vivement conseillé de louer les services d'un avocat indépendant du vendeur. Ce bref aperçu montre en pratique les points sensibles que tout investisseur étranger devra vérifier. En veillant a respecter ces quelques conseils, beaucoup de désillusions seront évitées.

Jérôme Berdugo, Avocat au barreau d'Israël

jerome@berdugo-etgar.com