La Fiscalité Des Revenus Fonciers En Israël: Trois Régimes Avantageux

Nombreux sont les investisseurs qui envisagent d'acquérir un appartement en Israël, à titre de placement, en vue de le mettre en location. Dans un environnement général de baisse des rendements financiers, ce type d'investissement à long terme peut s'avérer très profitable, d'autant que la fiscalité israélienne des revenus fonciers offre plusieurs options très intéressantes.

Il existe trois régimes d'imposition:

I. L'exemption d'impôt: C'est le régime le plus connu. Il existe depuis 1990. En pratique, si les loyers perçus ne dépassent pas un plafond mensuel de 4320 Shekels (pour l'année 2008), soit environ 1100$, ils seront purement et simplement exonérés. Cette option ne s'applique qu'aux loyers d'habitation et ne sera intéressante que si les loyers ne dépassent pas le plafond prévu par la loi. En général, ce régime conviendra aux propriétaires d'un seul appartement.

II. Le prélèvement libératoire de 10%: Cette deuxième option permet de ne payer que 10% d'impôts sur les loyers perçus, sans limite de revenus. Peu importe que les loyers perçus s'élèvent à 1000 $ ou à 5000$. Il existe deux inconvénients à ce régime:

1. L'impôt doit être acquitté sous 30 jours à compter de la fin de l'exercice fiscal (soit au 30 janvier de l'année suivant l'année de perception des loyers).

2. Aucune dépense ni amortissement ne pourront être déduits des revenus fonciers. Malgré ces deux inconvénients, ce régime reste très avantageux pour les grands propriétaires fonciers. En effet un taux d'imposition de 10% est considéré comme très avantageux.

III. L'imposition des loyers au barème progressif de impôt sur le revenu: Ce barème progressif varie de 10% à 49%. Il est donc moins intéressant à priori. En revanche, selon ce régime, il est possible de déduire toutes les dépenses liées au bien (frais d'avocat, commission d'agence, intérêts d'emprunt, travaux), ainsi que l'amortissement. Ce régime pourra intéresser les investisseurs qui ont engagé ou envisagent d'engager d'importantes dépenses de travaux, ou encore ceux qui supportent un important crédit. Apres déductions, le barème s'appliquera au bénéfice perçu. L'intérêt de la méthode est donc fonction des dépenses et des revenus envisagés.

Il est important de signaler que les revenus fonciers taxés (ou exonérés, selon le régime fiscal choisi) perçus en Israël ne seront pas taxés une deuxième fois en France, et ce en vertu de la convention fiscale franco-israélienne contre la double imposition. En d'autres termes, et sous réserve de s'être acquitté des obligations fiscales locales, ces revenus ne seront pas imposés en France.

Jérôme Berdugo, Avocat au barreau d'Israël

jerome@berdugo-etgar.com